碾子山区人民检察院

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【典】亮生活，检察官带您走进民法典

第三期

时间：2021-11-22

来源：第二检察部

编辑：孟祥和

录入：孟祥和

审核：赵晶

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01房屋漏水，责任谁担？

两位90后男生小明、小强分别在同一个小区购买了相邻的别墅，小明收房后进行了装修、拆改，对露台进行了一部分改造，致使物业公司对其下发了多次整改通知，小强收房后没有进行任何改动和装修，仍然是毛坯原状。因为一场大雨使得小明与小强共用墙壁处进水，小明刚刚装修完的房屋从一层到三层全部有渗漏进水，于是便一纸诉状将小强和物业公司告上法庭，请求小强和物业公司共同对渗水墙壁进行维修并恢复原状，赔偿房屋装修损失20万元，以及房屋不能正常使用的损失10万元。

02本案的争议点在于小强和物业公司是否应当担责

本案系因相邻房屋漏水引发的侵权赔偿诉讼。争议焦点是小强和物业公司是否应当承担小明房屋漏水造成的损失以及如何确定三方责任比例和赔偿数额问题。
经过勘查，认定房屋漏水部位主要是在小强二楼窗外的两个“凹形顶”出现破损漏洞和地漏堵塞，以致排水不畅。该室外部分系构筑物，不具有使用功能，属于物业公司服务职责范畴，物业公司对房屋共用部位有维修养护和管理职责，应由物业公司定期巡检、维护、检修等，因此物业公司具有过错责任，应当承担一定赔偿责任。
小强对损失发生虽没有直接责任，但毕竟漏水部位在其家二楼室外部分的“凹形顶”部分，其具有一定的管控职责，因此也具有一定过错，理应承担相应赔偿责任。
小明作为被侵权人，未能及时发现漏水报告物业公司，致使损失有所扩大，且对房屋有过封装露台、拆改等，收到过物业下发的《整改通知书》，其拆改行为会对房屋墙体产生一定影响，造成漏水具有一定关联性，从而具有一定过错责任，应对损失的发生承担较小责任。

03检察官普法

《中华人民共和国民法典》第二百七十三条明确规定了业主对共有部分的权利和义务。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
本案中两位当事人相邻房屋的室外二楼部分的“凹形顶”构造物究竟属于共有部分还是专有部分，是直接影响案件处理的关键。经过实地勘察，该室外部分应属于共有部分，并非业主可以进出使用和控制的区域，并不对该业主产生使用利益。但两个“凹形顶”上加顶盖的行为推定应属于物业公司所为，其具有对该顶盖管理、维护义务，同时鉴于漏水位置是小强家二楼“凹形顶”排水管位置，小强作为该房业主，具有关注和及时报告义务，不得以放弃权利为由不履行义务。
根据以上分析我们可以得出结论：确认物业公司、小强、小明三方按责任比例分担整体损失。